Zürichs Grund ist etwa CHF 2,5 Milliarden mehr wert als vorher, und das Geld existiert nicht. Die Ziffer kommt von einer Neubewertung, die Kantonsrecht alle vier Jahre für Liegenschaften im Finanzvermögen verlangt. Diese Runde hat auch die kantonalen Steuerlandwerte zum ersten Mal seit 2009 aktualisiert. Finanzvorsteherin Daniel Leupi (Grüne) sagte es knapp, wie sda berichtet: “Es handelt sich um einen reinen Buchgewinn, es fliesst kein einziger Rappen zusätzlich in die Stadtkasse.”

Am Freitag, 6. November, schlug der Stadtrat in der Botschaft zum Budget 2027 vor, wie diese Papiernummer Arbeit leisten könnte. Gemäss der Mitteilung der Stadt besteht das Paket aus drei Teilen:

• Wohnraumfonds, CHF 800 Millionen: CHF 750 Millionen zusätzlich zu den schon budgetierten CHF 50 Millionen, für Beiträge, die Kostenmieten tief halten.
• Rahmenkredit, CHF 1,75 Milliarden: ein Betrag, der vom tatsächlichen Gewinn abhängt, um Liegenschaften aus dem Finanzvermögen ins Verwaltungsvermögen zu verschieben für gemeinnütziges Wohnen, mit Kompetenzen, die an den Stadtrat delegiert werden.
• Eine Änderung der Gemeindeordnung: damit die Stadt Baurechte an private Gemeinnützige und Stiftungen auf günstigen Bedingungen vergeben kann.

Nichts ist entschieden. Das Paket geht zum Gemeinderat und teilweise zu den Stimmberechtigten. Die endgültige Bewertung kommt im Frühling 2027 und kann von CHF 2,5 Milliarden abweichen.

Ein Einwegeventil

Das Kernstück ist die Umklassifizierung. Grund im Finanzvermögen könnte theoretisch verkauft werden. Sitzt er im Verwaltungsvermögen, neben Schulen, Spitälern und gemeinnützigen Wohnungen, kann er nicht. Wie Dominik Fischer in Tsüri erklärt, kann der Gewinn auch keinen Grundkauf finanzieren, weil er nicht liquide ist. Der Rahmenkredit funktioniert deshalb als Einwegeventil. Grund verlässt den Markt beim höchsten Buchwert und kommt nicht zurück.

Die Bilanz zeigt dieselbe Auswirkung. Ein Defizit von CHF 407 Millionen wird zu einem Überschuss von CHF 1,34 Milliarden, während der Cashflow bei CHF 335,3 Millionen bleibt. Die Konten bewegen sich, das Bargeld nicht. Leupis erklärtes Ziel ist, bezahlbares Wohnen zu sichern “ohne dass die Verschuldung zusätzlich ansteigt”.

Gemäss sda sagte Leupi auch, die Neubewertung selbst würde Mieten in Stadtwohnungen erhöhen, und das Paket soll das ausgleichen. Philippe Koch, der Stadt-Delegierte für Wohnen, beschreibt den Hintergrund: “Die Boden- und Immobilienpreise sind horrend gestiegen in den letzten Jahren und steigen weiter.” Tsüri berichtet zwei weitere Einschränkungen. S&P Global hat Zürichs Ausblick auf negativ gesetzt, und Leupi hat das Liegenschafts-Kaufbudget von CHF 600 Millionen auf CHF 150 Millionen pro Jahr gekürzt. Bereits gehaltener Grund zählt mehr.

←HEUTE: 27 % von Zürichs 215.000 Mietwohnungen sind gemeinnützig, und das Drittelsziel von 2011 braucht etwa 25.000 mehr bis 2050.
→3012: Die Städte, die ihren Grund behielten, setzen ihre Mieten noch selbst; die, die ihn verkauften, nur verhandeln.
Drehpunkt: Eine Neubewertung ist ein Marktsignal, und Umklassifizierung verwandelt dieses Signal in einen permanenten öffentlichen Vermögenswert.

Diejenigen, die den Grund kauften

Der Gewinn existiert, weil frühere Räte, Wähler und namenlose Mitarbeitende, die Parzelle um Parzelle verhandelten, Grund kauften und hielten. SP-Gemeinderat Florian Utz wird in der Parteimitteilung zitiert, wie Tsüri berichtet: “Zum Glück haben vorangehende Generationen in Land- und Liegenschaftskäufe investiert.” Die Einwände betreffen die Methode, nicht das Wohnen. Die FDP, deren Zürich-Partei von Präsident Përparim Avdili geleitet wird, schreibt in ihrer Mitteilung: “Der Buchgewinn darf nicht verwendet werden.” Die GLP sagt, der Stadtrat “verplant den Buchgewinn ohne Begründung”. Die AL unterstützt die CHF 750 Millionen, ist aber skeptisch gegenüber “einer pauschalen Kompetenzvergabe”.

Die Abwägung ist klar. Grund, der ins Verwaltungsvermögen gesperrt ist, verliert jede zukünftige Verkaufsoption, und Mittel, die gegen eine noch nicht endgültige Bewertung gebunden sind, tragen Neubewertungsrisiko.

Die Grössenordnung gemäss Programm Wohnen 2026 der Stadt: Ende 2023 waren 58.000 Wohnungen gemeinnützig. Die Stadt hielt 11.000, Stadtstiftungen 4.500 und private Gemeinnützige 42.500. Etwa 5.500 stehen bereits auf Stadtgrund im Baurecht. Das ist das Modell, das PAZ in Kalkbreite durchging: eine Genossenschaft auf Stadtgrund mit Kostenmiete.

Atelier: Wenn günstiges Baurecht kommt, wird ein grösserer Anteil von Zürichs nächsten Wohnwettbewerben von Genossenschaften und Stiftungen ausgeschrieben. Diese Kunden lesen eine Machbarkeitsstudie durch die Kostenmiete, nicht durch den Verkehrswert. Dein Montag-Move: Öffne deine Büro-Machbarkeitsvorlage und mache Bodenwert von einer festcodierten Zelle zu einem benannten Input, den ein Kunde ändern kann.

Hack: Mache den Grund unter der Kostenmiete sichtbar. Behandle Bodenwert als Variable und beobachte die monatliche Ziffer reagieren. Ertrag und Fläche sind Platzhalter, nicht die städtische Kostenmiete-Formel.

build, rate, area = 30e6, 0.03, 2400   # CHF, angenommener Ertrag, m² Mietfläche
for land in (12e6, 14e6, 16e6):        # CHF, Bodenwert-Szenarien
    rent = (land + build) * rate / area / 12
    print(f"{land/1e6:.0f}M Grund -> {rent:.1f} CHF/m²/Monat")

Verbinde Bodenwert mit einem Grasshopper-Zahlenschieber und der Kunde sieht die Sensitivität in der Sitzung, nicht in einem Anhang.

Aus meiner Perspektive, ein Jahrhundert später, waren es die Städte, die ihren Grund behielten, die durch die Bodenklemme kamen. Baue den Bodenwert-Schieber vor deinem nächsten Genossenschafts-Pitch in dein Modell ein.